Kontrakty pokrótce.

Prawo kontraktowe nie dotyczy tylko poważnych i dużych przedsięwzięć. Każdego dnia zawieramy wiele różnych kontraktów, które nie są spisywane na piśmie, a my nawet nie zdajemy sobie sprawy z tego, że zawarliśmy kontrakt. Nawet tak trywialna czynność jak zakupy w lokalnym Tesco, czy sklepiku na rogu kończy się kontraktem. Sprzedawca zgadza się nam sprzedać towar, a my zgadzamy się za niego zapłacić. 

Prawo w Anglii i Walii (Szkocja ma osobny system prawny) definiuje kontrakt jako prawnie wiążącą umowę pomiędzy dwiema lub więcej stronami. Aby kontrakt zaistniał wymagane jest spełnienie następujących podstawowych warunków:

• Musi istnieć umowa/zgoda pomiędzy stronami
• Umowa/zgoda musi być pełna i zamknięta
• Strony muszą mieć intencję by ta umowa była prawnie wiążąca
• Każda ze stron musi mieć korzyść z wykonania umowy (np. strona daje usługę w zamian za korzyści finansowe, obie strony coś wynoszą z wymiany)

Na piśmie, czy "na gębę"?

Choć prawo nie wymaga by kontrakt był spisany i ustne umowy teoretycznie mogą być egzekwowane sądownie, to niestety zazwyczaj jest problem z udowodnieniem co dokładnie było przedmiotem kontraktu i na jakich warunkach była ta umowa podjęta.

Jest to szczególnie prawdziwe w budownictwie, gdzie konflikty powstają, często wiele miesięcy po zawarciu umowy. Odpowiednio sporządzony kontrakt nie powinien pozostawiać wątpliwości co do warunków i zakresu umowy. Poziom skomplikowania formy kontraktu jest zazwyczaj adekwatny do wielkości odpowiedzialności związanej z daną umową.

Warunki kontraktu, wyrażone i domniemane

Prawo angielskie przewiduje dwie kategorie warunków kontraktu: wyrażone w kontrakcie jako warunki umowy i domniemane. Warunki domniemane nie muszą być wpisane w kontrakt i mogą pochodzić z następujących źródeł:

• Ustawowe
• Wynikające z wcześniejszych orzeczeń sądowych w podobnych sprawach
• Zwyczajowe, wynikające z powszechnie akceptowanych praktyk danej profesji

Największy wpływ na warunki kontraktów budowlanych ma "The Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996", który poruszymy w przyszłości osobno wym poradniku. Dodatkowo gdy firma budowlana dostarcza towary klientowi podlega pod warunki zawarte w "Sale of Goods Act 1979" i "Supply of Goods and Services act 1982", najważniejszym efektem tych ustaw są zobowiązania gwarancyjne, firma dostarczająca jest odpowiedzialna za wszystkie wady i usterki produktów, jak również koszty naprawy czy wymiany. Dla przykładu załóżmy, że hydraulik montuje mieszacz prysznica wbudowany w ścianę. Po 3 miesiącach mieszacz okazuje się wadliwy i musi być wymieniony. Jeśli to klient kupił mieszacz i dostarczył do montażu hydraulik może go obciążyć kosztami wymiany. Jeśli to hydraulik go nabył, nawet jeśli na prośbę klienta, to musi nie tylko wymienić go za darmo, ale także pokryć inne koszty, np. wymiany płytek jeśli jest to konieczne.

Własny kontrakt, czy standardowa forma

Forma kontraktu powinna zależeć od skomplikowania projektu i wielkości związanych z nim odpowiedzialności i zobowiązań. Choć jest jak najbardziej możliwe spisanie własnych warunków kontraktu, to istnieje niebezpieczeństwo, że taki kontrakt będzie miał luki prawne, bądź jego przygotowanie będzie bardzo drogie. Ponadto jakiekolwiek niejasności w warunkach kontraktu są rozstrzygane przez sądy na niekorzyść strony, która ten kontrakt sporządziła. Na rynku angielskim istnieje wiele standardowych form kontraktów budowlanych, które są chętnie wykorzystywane przez wykonawców. Standardowe formy mają tą dodatkową zaletę, że zrozumienie warunków danego kontraktu i procedury z nim związane mogą być zastosowane na rożnych projektach.

Dostępne standardowe formy kontraktu

Do najpopularniejszych form kontraktu należą:

• JCT - zbiór wielu różnych form, pokrywające niewielkie prace remontowe do dużych projektów rządowych. Są to najbardziej popularne formy kontraktu, poruszymy ich temat w następnych kilku wydaniach poradnika.
• NEC - coraz bardziej popularna forma kontraktu dla średnich i dużych projektów. Wykorzystywany przy wszystkich pracach związanych z budową obiektów olimpijskich.
• ICE - głównie wykorzystywana przy projektach inżynieryjnych.
• GC/Works - wykorzystywana przy dużych projektach rządowych
• FIDIC - najpopularniejsza forma kontraktu w projektach międzynarodowych
• FMB - szczególnie godne polecenia dla małych i średnich firm ze względu na przejrzystość i warunki bardziej korzystne dla wykonawców niż w kontraktach JCT.

Bartek Kołosowski

www.multiproject.org

Powyższy tekst pokrótce wyjaśnia podstawy kontraktów i dostępnych form w budownictwie, nie powinien być traktowany jako pełna porada na ten temat.