Planning Permission
Przed wykonaniem prac budowlanych w nieruchomości należy się upewnić, czy uzyskanie „Planning Permission” nie będzie wymagane w danym przypadku. Urzędem odpowiedzialnym za kontrolę tej kwestii jest „Planning Department” w lokalnym lub okręgowym „councilu”. Urzędnicy z tego wydziału pomogą ustalić czy określone prace budowlane mieszczą się w zakresie „Permitted Development”, a w takim przypadku złożenie wniosku o planning permission nie będzie wymagane.
Od 1 października 2008 roku wprowadzono zmiany w przepisach planistycznych dotyczące permitted development, gdzie rozszerzono zakres prac nie wymagających planning permission. Ten temat jest bardziej szczegółowo opisany w artykule „Zmiany w planning permission – permitted development” z dnia 23 marca 2009.

Jeśli należy się postarać o planning permission, można to zrobić indywidualnie lub poprzez agenta. Dodatkowym udogodnieniem jest możliwość złożenia wniosku elektronicznie, poprzez Planning Portal (http://www.planningportal.gov.uk/), gdzie również znajdziemy szczegółowe informacje na temat przepisów planistycznych.
W przypadku indywidualnego przygotowania „planning application” należy zgromadzić i wypełnić odpowiednie formularze, dostępne z internetu lub z lokalnego urzędu, przygotować wymagane rysunki architektoniczne, oraz uiścić opłatę administracyjną. Przed złożeniem wniosku dobrze jest zaaranżować spotkanie z urzędnikiem planistycznym, przedstawić mu propozycję zmian budowlanych i uzyskać nieformalną opinię, czy dany projekt ma szansę na pozytywnie rozpatrzenie. Po złożeniu planning application, council wyda decyzję w czasie od 8-miu do 13-nastu tygodni.

Listed Building Consent
W przypadku gdy prace budowlane będa dotyczyć budynku, który jest zarejestrowany jako zabytkowy (listed building), dodatkowo potrzebna będzie zgoda z „Conservation Department” z lokalnego urzędu. Jak i w przypadku starania się o planning permission, również tutaj zalecana jest konsultacja z urzędnikiem- „Conservation Officer”, przed złożeniem wniosku, w celu uzyskania opinii o propozycji budowlanej.

Building Regulations
Jak wcześniej wspomniałem, nie wszystkie roboty budowlane wymagają planning permission, natomiast niemalże każda budowa musi posiadać „Building Regulations Approval”. Regulacją zgodności z brytyjskimi przepisami i  normami budowlanymi zajmuje się wydział „Building Control” w lokalnym urzędzie planistycznym, z którym należy się skontaktować przed rozpoczęciem prac i ustalić jakie formalności będą wymagane do uzyskania pozytywnej decyzji.

Generalnie są dwie opcje do wyboru: „Full Plans Application” lub „Building Notice”. W przypadku pierwszej opcji należy przygotować właściwy wniosek i rysunki architektoniczno-budowlane oraz inne wymagane dokumenty wraz z opłatą, i złożyć całość do urzędu w celu uzyskania decyzji o zgodności z Building Regulations. Korzyści płynące z uzyskania full plans approval to przede wszystkim zredukowanie możliwości niezgodność budynku z przepisami budowlanymi, informacje do wykonania dokładnego kosztorysu, oraz uzyskania realnych cen od firm budowlanych. Jeżeli potrzebna jest pożyczka z banku, to jednym z wymogów może być full plans approval.

Alternatywną drogą do uzyskania building regulations approval jest poinformowanie urzędu o budowie za pomocą „Building Notice”. W tym wypadku szczegółowe rysunki architektoniczne nie są wymagane i należy tylko złożyć odpowiedni formularz, z innymi wymaganymi dokumentami i opłatą. Building Control, wcześniej poinformowany, wyznaczy wizyty na budowie w celu ustalenia zgodności wykonanych etapów inwestycji z przepisami budowlanymi.
Korzyścią użycia building notice jest przyśpieszenie całego procesu, oraz mniejszy koszt inwestycji. Natomiast trzeba mieć świadomość, że w przypadku prac budowlanych wykonanych niezgodnie z przepisami, urząd zażąda wykonania poprawek lub wyburzenie obiektu, gdy poprawki nie są możliwe.

Party Walls
W sytuacji gdy prace budowlane będą obejmować część konstrukcji budynku dzielonej z sąsiadem – jak ściana działowa lub strop, lub budynku usadowionego na granicy działki, i również gdy wykopy ziemne będą w pobliżu budynku sąsiedniego, we wszystkich tych przypadkach prawo wymaga poinformowania sąsiadów o zamierzonych pracach. Rodzaj prac budowlanych i sposób postępowania jest określony w The Party Wall Act 1996, i wielu przypadkach koniecznością będzie zatrudnienie „Party Wall Surveyor” w celu sporządzenia dokumentu określającego wykonanie robót, oraz monitorowania tych prac podczas budowy.

Rights of Light i Overlooking
Kolejną kwestią, która może utrudnić planowaną inwestycję jest prawo dostępu do światła dziennego, regulowane przez „Rights of Light Act 1959”. Rozbudowa domu może spowodować ograniczenie światła dziennego do budynków sąsiadów, i w przypadku gdy są objęci prawem, mogą formalnie wystąpić przeciwko inwestycji. Dlatego ważne jest aby przed rozpoczęciem inwestycji przeanalizować czy Rights of Light będzie dotyczyło rozbudowy, i jeśli tak, to poszukać rozwiązania projektowego zgodnego z prawem.

Należy również sprawdzić czy inwestycja nie spowoduje tzw. "Overlooking", czyli sytuacji gdy prywatność sąsiadów będzie naruszona, np. poprzez nowe okno, w nieodpowiednim miejscu.

Planowanie architektoniczne
Planowanie architektoniczne rozbudowy domu czy adaptacji poddasza będzie oczywiście zależało od celu jakiemu ma służyć, np. inne podejście będzie do powiększenia przestrzeni na cele rodzinne, a inne w przypadku rozbudowy domu przeznaczonego na wynajem. Należy pamiętać że projekt nie obejmie tylko zmiany układu wnętrza, ale istotnie wpłynie na estetykę elewacji, która po przebudowie, powinna być w harmonii z całością budynku.
Podczas planowania należy również analizować równolegle wszystkie inne elementy, które będą częścią procesu budowlanego, jak wcześniej wspomniane regulacje prawne, udział innych branż i przepisów (konstrukcyjne, elektryczne, przeciwpożarowe, woda i kanalizacja, ogrzewanie, gaz etc), co pozwoli zredukować ryzyko niespodziewanych trudności i kosztów w czasie budowy.

Z punktu widzenia architektoniczno-budowlanego można wymienić trzy sposoby adaptacji poddasza na cele mieszkalne. Pierwszy popularny to wybudowanie „Dormer”, czyli lukarny dachowej. Jest to dobry sposób na zwiększenie powierzchni użytkowej, oraz doprowadzenie światła dziennego na poddasze. Pod względem estetycznym dormer wpływa znacząco na zmianę elewacji, dlatego powinien być dobrze zaprojektowany pod względem proporcji i użytych materiałów.
W przypadku gdy konstrukcja dachu zapewnia odpowiednią powierzchnię i wysokość, zwykła instalacja okien dachowych - „Roof Lights” może okazać się wystarczająca, co będzie rozwiązaniem ekonomicznym i najmniej inwazyjnym estetycznie.
Trzeci sposób to wybudowanie dachu mansardowego - „Mansard”, który pozwala na maksymalizację powierzchni użytkowej, przy czym jest to rozwiązanie kosztowne, i niechętnie akceptowane przez urzędników planistycznych.

Analizując extensions, najbardziej popularne rozbudowy występują z tyłu domu, od ogrodu, ponieważ tam przeważnie jest najwięcej miejsca i z punktu widzenia przepisów planistycznych są one najłatwiejsze do zaakceptowania. Rozbudowa może być parterowa lub piętrowa, choć z tą drugą mogą być również problemy z planning permission.

Proces zaplanowania i wykonania nawet małej dobudowy czy adaptacji poddasza jest czynnością skomplikowaną i należy dobrze przeanalizować co będzie wchodziło w daną inwestycję. Warto w tym momencie skorzystać z umiejętności doświadczonego architekta czy budowlańca, który zaproponuje rozwiązania zgodne z przepisami i sztuką budowlaną.   

Ireneusz Sroga
Architekt

email: iml.consultants@yahoo.co.uk