Mówi się, że poszukiwanie przestrzeni biurowej to stała tendencja. Tak przynajmniej wynika z praw logiki – kiedy dana firma się rozrasta, to potrzebuje coraz więcej przestrzeni. Czy zatem inwestycja w budowę biurowca będzie opłacalna?

Miasta w Polsce, gdzie znajdują się największe powierzchnie biurowe, to kolejno: Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań.

Miasta, gdzie powierzchni do wynajęcia jest bardzo mało to: Wrocław, Trójmiasto, Warszawa, Poznań, przy czym we Wrocławiu ten współczynnik wynosi 6% i dalej maleje. Zdaniem ekspertów to stanowczo za mało. Na zdrowym rynku może być 10% niewynajętej powierzchni. Przy 3% rynek należy uznać za deweloperski, bo to deweloper dyktuje warunki i jest silniejszy podczas negocjacji.

Ceny wynajmu powierzchni są najwyższe w Warszawie – 28-29 euro za m², a najniższe we Wrocławiu – 15-16 euro za m², chyba, więc warto zainwestować w biurowiec.

Należy zdać sobie sprawę, że 40% inwestycji trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni.
Powiedzmy, że chcemy postawić 5-piętrowy biurowiec o powierzchni użytkowej 5 000 m² na warszawskich Bielanach.

O czym należy pamiętać?

Przede wszystkim o lokalizacji, dostępności dla podróżujących samochodami i komunikacją miejską. Dobrze jest zbudować biurowiec tam, gdzie takie obiekty już istnieją. W Warszawie największe zgrupowanie to obszar Służewca przemysłowego, ale można też znaleźć inne miejsca, takie jak np. Bielany, czy Powiśle.

Przed zakupem działki należy sprawdzić, jakie są warunki zabudowy przestrzennej i czy działka figuruje na planie zagospodarowania terenu. Jeżeli działka jest na planie, to można od razu przystąpić do inwestycji, a jeżeli nie to należy wystąpić do władz miasta o decyzję o warunkach zabudowy. Ta procedura może trwać do czterech miesięcy.

Ważne jest także badanie gruntu – tu chodzi o ustalenie, czy na terenie działki będzie mógł stać wysoki budynek. Takie badanie kosztuje od 1 000 do 20 000 zł.

Honorarium architekta wynosi 3-5% inwestycji lub sumę od metra powierzchni użytkowej. Za 5 000 m² zapłacimy 200-500 000 zł netto. Czas pracy nad projektem to 6-12 miesięcy.

Jeśli chodzi o zarządzanie budową, to możemy zrobić to sami w systemie construction management, wynająć wykonawcę generalnego, lub zamówić konkretne pakiety robót u różnych wykonawców. Jednak zlecenie robót wykonawcy generalnemu jest o 7-10% droższe niż zamówienie pakietów robót.

Koszt budowy naszego biurowca u wykonawcy generalnego, to około 12 500 000 euro. Koszt wykończenia plasuje się w granicach 1 200- 2 00 zł/m², co daje 6 000 000 zł.

Należy pamiętać o przepisach bhp – na każde 1 000 m² muszą być przewidziane 4 kuchnie i 6 toalet. Musimy mieć także dwie windy i 150 miejsc parkingowych.

Z ewentualnym najemcą można podpisać przed powstaniem obiektu tzw. umowę pre let, w której sprecyzowane będą jego wymagania co do wyglądu i funkcjonalności powierzchni. Przestrzeń do wynajęcia lepiej zostawić otwartą, co umożliwi klientowi własne jej zagospodarowanie.

Budowa naszego biurowca potrwa około 2 lata.

¾ powierzchni powinniśmy wynająć jeszcze przed ukończeniem biurowca, a pozostała część powinna znaleźć najemców najdłużej za rok. Żeby to osiągnąć należy odpowiednio wcześnie (np. z momentem otrzymania pozwoleń) zacząć kampanię marketingową. Jej koszty wahają się w granicach 200-250 000 rocznie. Ponadto znalezienia najemców przed rozpoczęciem budowy będzie wymagał bank, który nas kredytuje. Jeśli 50% powierzchni mającego powstać biurowca nie będzie zabezpieczone umowami, to nie wiadomo, czy otrzymamy kredyt. To wiąże się ze sporządzeniem projektu umowy najmu. Podstawą jest umowa 5-letnia, choć ostatnio pojawiają się także umowa siedmio-  i dziesięcioletnie.

Cena najmu zależy od pięter – im wyżej, tym drożej. Parter jest z reguły o 10% tańszy niż średnia z pozostałych pięter.

Najemca płaci za zmianę wizerunku biura i koszty eksploatacyjne (np. media, remonty).

Podsumowanie kosztów
Działka                                                  6 640 000 zł
Budowa                                               42 500 000 zł
Administracja i marketing                    2 4000 000 zł
Razem                                                 51 540 000 zł

Wynajem roczny
Pow. biurowa                                         3 500 000 zł
Pow. handlowa                                      2 500 000 zł
Miejsca parkingowe                                  300 000 zł
Straty z niewynajętej powierzchni          -315 000 zł
Razem                                                   5 985 000 zł

Inwestycja zwróci się, więc po dwunastu latach. Jednak mniej cierpliwi mogą po dwóch latach sprzedać biurowiec z najemcami nawet za 75 000 000 zł.

Na podstawie programu z www.tvncnbc.pl
Opracował
Artur Wielgus