Magazyn, to zdaniem wielu zawsze pewny biznes – przecież stale przybywa handlowców, którzy chętnie wynajmą powierzchnie, bo np. dla rodzaju ich działalności stawianie własnego magazynu nie będzie opłacalne. Jak zatem zabrać się do postawienia magazynu w Polsce i ile taka inwestycja kosztuje? W artykule postaramy się odpowiedzieć na te pytania.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że stawianie magazynu w Warszawie będzie przedsięwzięciem dość ryzykownym. Dlaczego? Powód jest prosty – rynek magazynowy w stolicy jest już nasycony.
Załóżmy zatem, że nasz magazyn postawimy w okolicach Wrocławia, tam według danych statystycznych występuje 9% powierzchni magazynowych w Polsce, a więc pozwala nam to myśleć, że nasycenie rynku nie jest zbyt duże.

Powiedzmy, że nasz magazyn nie będzie należał do zbyt wielkich i zajmie powierzchnię 5 000 m².
Jeśli umiejscowimy magazyn przy głównych trasach przejazdowych, to zdaniem ekspertów możemy liczyć na najemców z kręgu logistyki, jeśli zaś magazyn stać będzie z dala od tras, to możemy liczyć na firmy zajmujące się magazynowaniem.

Przy inwestycji w magazyn o powierzchni 5 000 m² musimy liczyć się z faktem kupna placu 2 razy większego. Tu chodzi o miejsce na manewry samochodów ciężarowych.
Następny krok, to badanie gruntu. Należy zwrócić uwagę na to, czy interesujący nas teren ma uregulowany status prawny. Należy także zbadać warunki zabudowy.
Od trzech do sześciu miesięcy trwa zbieranie ekspertyz i pozwoleń, a koszt tych zabiegów to około 360 000 zł. Jeśli chcemy skorzystać z usług konsultanta, to może to kosztować nawet 100 000 zł.
Następny, najdłużej trwający etap to tworzenie koncepcji. Za usługi biura architektonicznego zapłacimy nawet 300 000 zł.

Gdy mamy już gotowy projekt, przystępujemy do budowy.
Pierwszy krok, to zgłoszenie do powiatowego inspektoratu budowlanego.
Jeżeli chcemy wziąć kredyt, to należy liczyć się z faktem, że będzie on wymagał zabezpieczenia umowami najmu wartości około połowy powierzchni budowy.
Jeśli idzie o samą budowę, to możemy skorzystać z usług głównego wykonawcy lub z systemu construction management, czyli takiego, w którym sami sterujemy budową. Drugie rozwiązanie jest tańsze o około 10% od pierwszego.

Musimy też zdecydować się jakiej klasy będzie nasz budynek. Klasy budynków oznaczone są literami A, B i C. B i C, to budynki o niższej specyfikacji technicznej. Powiedzmy, że nas interesuje budynek klasy A.
Budowa potrwa około rok, a jej koszty w sumie to w przybliżeniu 8, 5 mln złotych.
Teraz należy zająć się poszukiwaniem najemców. Można skorzystać z usług agencji, ale należy przy tym pamiętać, że pobierają one prowizje w wysokości 12, 5% czynszu od każdej umowy najmu.
Pozostaje jeszcze promocja naszego nowego magazynu w mediach. Zdjęcia lotnicze są dość drogie, ale można skorzystać z wizualizacji internetowej. Jej koszt to od tysiąca złotych wzwyż.

Ile, więc w sumie kosztował nas magazyn?
Gdy zsumujemy wszystkie wydatki, to będzie to 10 750 000 złotych.

Ile możemy zarobić?
Zakładając, że wynajmiemy całość, z pominięciem dwóch procent powierzchni (biura, pomieszczenia gospodarcze), to w skali roku zarobimy ponad 825 000 złotych. Zatem, inwestycja zwróci się po jedenastu latach.

Na podstawie programu z www.tvncnbc.pl
Opracował
Artur Wielgus